Ação de imissão na posse pode ser ajuizada por comprador que não levou imóvel ao registro em cartório

Em uma cidade em que muitos moradores historicamente entram em conflito por posse de terra é bom saber que o  "STJ" decidiu hoje (26) no Resp 1.724.739 (ver "ACÓRDÃO" ) que “é possível a imissão na posse do imóvel nos casos em que o comprador possui contrato de compra e venda, mas não efetuou o registro do documento no cartório imobiliário.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a possibilidade de o comprador ajuizar a ação de imissão na posse, mesmo que o imóvel ainda esteja registrado em nome do antigo proprietário.

Conforme os autos, os réus (ocupantes ilegais) residem no imóvel há 16 anos, e ante a tentativa frustrada de um acordo para a desocupação, o comprador – que já havia quitado todas as prestações, mas não formalizara a transferência da propriedade – ingressou com ação de imissão na posse.

Sentença do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP,) havia julgado o pedido improcedente por entender que cabia ao comprador provar o domínio e a posse injusta exercida pela parte contrária.

De acordo com o relator do recurso no STJ, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a particularidade do caso é o fato de terceiros estarem na posse do imóvel sobre o qual o comprador não possui, ainda, propriedade; assim, não tem direito real a ser exercido com efeitos frente a todos (efeitos erga omnes).

Segundo o ministro, diante de tal situação, o comprador do imóvel há de possuir meios para ter posse e poder utilizar o imóvel.

“O adquirente que tenha celebrado promessa de compra e venda da qual advenha a obrigação de imissão na posse do bem tem a possibilidade de ajuizar a competente imissão na posse, já que, apesar de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros – que não o vendedor/proprietário – que possuam, à aparência, ilegitimamente o imóvel”, explicou Sanseverino.

Jurisprudência

Segundo o ministro, o STJ considera que a imissão na posse se fundamenta no direito à propriedade, mas, ao mesmo tempo, entende que o fundamento para a propositura da ação de imissão na posse não se esgota na propriedade.

Sanseverino destacou decisões da Terceira e da Quarta Turmas enfatizando que, mesmo aquele que não tem a propriedade, mas possui título aquisitivo – exatamente a situação do recurso analisado –, é detentor de pretensão à imissão na posse do imóvel adquirido.

O relator destacou dois pontos que reforçam os argumentos do comprador: ele juntou aos autos comprovantes de que era o responsável pelo pagamento do IPTU; além disso, os ocupantes não possuem nenhum título referente ao imóvel nem têm, em princípio, a possibilidade de registrá-lo no futuro.