Ação de imissão na posse pode ser ajuizada por comprador que não levou imóvel ao registro em cartório

Em uma cidade em que muitos moradores historicamente entram em conflito por posse de terra é bom saber que o  "STJ" decidiu hoje (26) no Resp 1.724.739 (ver "ACÓRDÃO" ) que “é possível a imissão na posse do imóvel nos casos em que o comprador possui contrato de compra e venda, mas não efetuou o registro do documento no cartório imobiliário.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a possibilidade de o comprador ajuizar a ação de imissão na posse, mesmo que o imóvel ainda esteja registrado em nome do antigo proprietário.

Conforme os autos, os réus (ocupantes ilegais) residem no imóvel há 16 anos, e ante a tentativa frustrada de um acordo para a desocupação, o comprador – que já havia quitado todas as prestações, mas não formalizara a transferência da propriedade – ingressou com ação de imissão na posse.

Sentença do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP,) havia julgado o pedido improcedente por entender que cabia ao comprador provar o domínio e a posse injusta exercida pela parte contrária.

De acordo com o relator do recurso no STJ, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, a particularidade do caso é o fato de terceiros estarem na posse do imóvel sobre o qual o comprador não possui, ainda, propriedade; assim, não tem direito real a ser exercido com efeitos frente a todos (efeitos erga omnes).

Segundo o ministro, diante de tal situação, o comprador do imóvel há de possuir meios para ter posse e poder utilizar o imóvel.

“O adquirente que tenha celebrado promessa de compra e venda da qual advenha a obrigação de imissão na posse do bem tem a possibilidade de ajuizar a competente imissão na posse, já que, apesar de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros – que não o vendedor/proprietário – que possuam, à aparência, ilegitimamente o imóvel”, explicou Sanseverino.

Jurisprudência

Segundo o ministro, o STJ considera que a imissão na posse se fundamenta no direito à propriedade, mas, ao mesmo tempo, entende que o fundamento para a propositura da ação de imissão na posse não se esgota na propriedade.

Sanseverino destacou decisões da Terceira e da Quarta Turmas enfatizando que, mesmo aquele que não tem a propriedade, mas possui título aquisitivo – exatamente a situação do recurso analisado –, é detentor de pretensão à imissão na posse do imóvel adquirido.

O relator destacou dois pontos que reforçam os argumentos do comprador: ele juntou aos autos comprovantes de que era o responsável pelo pagamento do IPTU; além disso, os ocupantes não possuem nenhum título referente ao imóvel nem têm, em princípio, a possibilidade de registrá-lo no futuro.

Código de Posturas Municipal: é proibida a ligação de esgotos sanitários na rede pública de drenagem

ARTIGO 17º – É vedada a introdução direta ou indireta de águas pluviais, ou resultantes de drenagens, na rede pública de esgoto, assim como também é terminantemente proibida, a ligação de esgotos sanitários na rede pública de drenagem, ou o seu escoamento para as vias públicas, lagoas e praias. 

ARTIGO 18º – Nos imóveis em geral, é proibido conservar águas estagnadas em depósitos sem tampa, nos quintais, pátios, ou em quaisquer áreas livres, abertas ou fechadas. 

Parágrafo Único – As providências para escoamento das águas estagnadas em terrenos particulares, competem ao respectivo proprietário.

Código de Posturas Municipal: criação de animais de grande porte depende de prévia autorização

CAPÍTULO III

                        Da Higiene das Habitações Unifamiliares e Plurifamiliares 

ARTIGO 16º – Os proprietários ou inquilinos são obrigados a conservar em perfeito estado de asseio, os seus quintais, pátios, prédios e terrenos, de modo a não prejudicar a saúde pública. 

            § 1º  - A criação de animais de grande porte ou de produção como eqüinos, bovinos, suínos, caprinos, ovinos, muares, aves de produção ou outros, dependerão de prévia autorização do órgão municipal de agricultura e estarão sujeitas à fiscalização municipal. 

            § 2º  - No caso de criações que não obtenham licença ou que não atendam aos requisitos técnicos, de higiene e de segurança, estas poderão ser interditadas, os proprietários poderão ser autuados e os animais apreendidos, respeitando-se a legislação pertinente.

Código de Posturas Municipal: o leito do logradouro deve ser mantido em perfeito estado de limpeza.

ARTIGO 13º – Durante a execução de edificação de qualquer natureza, o construtor responsável providenciará para que o leito do logradouro, no trecho compreendido pelas obras, seja mantido, permanentemente, em perfeito estado de limpeza.

            § 1º  - No caso do disposto neste artigo ou de entupimento de galeria de águas pluviais, ocasionado por obra particular de construção, o órgão público competente notificará o responsável.

            § 2º  - Caso a notificação não seja cumprida, o Poder Público poderá providenciar a limpeza da referida galeria, correndo as despesas, acrescidas de 20% (vinte por cento), por conta do proprietário da obra, sem prejuízo das sanções previstas neste Código, e, a critério do órgão competente, da imposição de multa diária, com o valor atribuído às infrações previstas para este capítulo, no artigo 141.

Código de Posturas Municipal: a limpeza das calçadas fronteiriças aos imóveis deverá ser feita pelos respectivos ocupantes

CAPÍTULO II

                              Da Higiene dos Passeios e Logradouros Públicos

ARTIGO 9º  - É dever de cada cidadão cooperar com o Poder Público na conservação e limpeza do Município.

            Parágrafo Único – É proibido prejudicar, de qualquer forma, a limpeza dos passeios e logradouros públicos em geral, ou perturbar a execução dessa limpeza.

ARTIGO 10º – A fim de preservar a higiene dos passeios e logradouros públicos, é proibido:

            I – despejar ou atirar detritos, impurezas e objetos diretamente sobre os passeios, logradouros públicos, jardins públicos, praias, lagoas e áreas verdes;

            II – bater ou sacudir tapetes ou quaisquer outras peças, nas janelas e portas que dão para via pública ou praças;

            III – lavar roupa em chafarizes ou fontes, situadas nas vias públicas;

            IV – despejar sobre logradouros públicos as águas de lavagem, de piscina ou quaisquer outras águas servidas das residências ou dos estabelecimentos em geral;

            V – deixar animais soltos em logradouros públicos;

            VI – queimar, mesmo nos próprios quintais, lixo ou quaisquer corpos em quantidade capazes de molestar a vizinhança;

            VII – aterrar vias públicas, com lixo, materiais velhos, ou quaisquer detritos.

            § 1º  - Os postos de gasolina, oficinas mecânicas, garagens de ônibus, caminhões e estabelecimentos congêneres, ficam proibidos de deixar, nos passeios, resíduos graxosos. 

            § 2º  - Nos casos de infração das normas do parágrafo anterior, os responsáveis ficam sujeitos a multa diária, com o valor atribuído às infrações previstas para este capítulo no artigo 141, enquanto os respectivos passeios não forem devidamente mantidos conservados e limpos.

ARTIGO 11 –  A limpeza e conservação dos passeios e sarjetas fronteiriços aos imóveis deverá ser feita pelos respectivos ocupantes, observadas as seguintes normas: 

            I – a varredura do passeio e sarjeta fronteiriço aos imóveis será efetuada em hora conveniente e de pouco trânsito;

            II – na varredura do passeio serão tomadas as necessárias precauções, para impedir o levantamento da poeira, sendo obrigatório recolher os detritos resultantes de varredura ao depósito próprio, no interior do imóvel;

            III – é proibido, em qualquer caso, varrer lixo ou detritos sólidos de qualquer natureza para os ralos dos logradouros públicos; 

            IV – o escoamento das águas servidas oriundas da lavagem do passeio fronteiriço aos imóveis poderão ser feita para a rede de esgoto dos logradouros públicos, desde que não haja prejuízo para a limpeza da cidade.

Parágrafo Único – Não existindo rede de esgoto no logradouro, as águas de lavagem do passeio serão canalizadas pelo proprietário ou inquilino para a fossa existente no imóvel. 

ARTIGO 12º – Os proprietários ou inquilinos do imóvel, que não mantiver a sua calçada em estado de conservação e limpeza adequados, serão intimados.  

Parágrafo Único – Caso a notificação não seja cumprida, o Poder Público poderá providenciar os serviços de limpeza ou conservação, correndo as despesas, acrescidas de 20% (vinte por cento) por conta do proprietário sem prejuízo das sanções previstas neste Código, bem como as normas estabelecidas no Código de Limpeza Urbana, do Município e, a critério do órgão competente, da imposição de multa diária, com o valor atribuído às infrações previstas para este capítulo no artigo 141.